올해 서울에서 집값이 가장 많이 오른 구는 강남이 아닙니다

2026년 1월부터 5월까지 서울 25개 구의 전용 84㎡ 아파트 평균 거래가 상승률을 계산해봤습니다. 1위는 어딜까요. 강남구일 것 같지만 아닙니다. 광진구입니다. 광진구 84㎡는 2025년 같은 기간 평균 14억 8000만원이었는데 2026년에는 17억 4000만원이 됐습니다. 17.3% 올랐어요. 강남구는 12.3%, 용산구 15.6%, 송파구 15.8%였습니다. 광진구가 이 모든 곳을 앞질렀습니다. 왜 이런 일이 벌어졌는지 이해하려면 "상승률"이 어떻게 만들어지는지를 알아야 합니다.

1. 왜 강남보다 광진구가 더 많이 올랐을까

집값 상승률이 높으려면 두 가지가 맞아야 합니다. 첫째, 사고 싶어하는 사람이 많아야 합니다. 둘째, 살 수 있는 집이 부족해야 합니다. 이 두 조건이 동시에 충족될 때 가격이 빠르게 오릅니다.

강남구는 어떨까요. 강남구는 항상 수요가 많은 동네입니다. 그런데 동시에 가격이 워낙 높아서 살 수 있는 사람의 절대적인 수가 제한됩니다. 10억원짜리 아파트는 10억원이 있는 모든 사람이 살 수 있지만, 30억원짜리는 30억원이 있는 사람만 살 수 있어요. 당연히 수요자 풀이 좁아집니다. 그래서 강남구는 "항상 비싸지만 더 빠르게 오르지는 않는" 특성이 있어요.

광진구는 다릅니다. 17억 4000만원이라는 가격대는 서울에서 집을 사려는 실수요자들이 가장 많이 몰리는 15억~20억 구간에 해당해요. 이 가격대는 "이 정도면 살 수 있다"는 사람들이 가장 많은 지점입니다. 대출 규제가 강한 지금 환경에서도 일정한 소득이 있는 직장인이 대출을 활용하면 접근 가능한 가격대예요.

2. 광진구의 입지를 다시 봐야 하는 이유

광진구는 서울 동쪽에 위치해 있습니다. 오래전부터 강남구나 마포구에 비해 주목을 덜 받았던 지역이에요. 그런데 몇 가지 변화가 이 지역의 가치를 다시 쓰고 있습니다.

교통을 보면 지하철 2호선, 5호선, 7호선이 광진구를 지나갑니다. 특히 2호선 건대입구역은 7호선과의 환승역으로 강남까지 2호선 한 번으로, 강북 업무지구까지 7호선으로 접근이 가능해요. 2호선이 지나간다는 것만으로도 집값 기반이 탄탄해집니다.

한강 접근성도 강점입니다. 광진구 남쪽으로 한강이 흐르고 있어요. 한강 조망이 가능한 단지들이 있고, 한강공원 접근도 좋습니다. 워커힐 호텔 주변의 아파트들처럼 한강변 프리미엄을 가진 단지들이 최근 잇따라 신고가를 경신했어요.

또 하나 주목할 점은 광진구가 서울 동남권 개발의 수혜를 받고 있다는 겁니다. 인근 성동구 성수동 개발이 가속화되면서 광진구 자양동까지 그 영향이 번지고 있어요. 성수동이 강남보다 트렌디한 지역으로 뜨면서 강남 접근성이 좋은 광진구 자양동이 같이 주목받기 시작한 겁니다.

3. 저평가 지역이 오르는 구조를 이해해야 한다

광진구 84㎡가 17.3% 오른 현상은 부동산 시장에서 반복해서 나타나는 패턴의 일부입니다. 이 패턴을 "가격 수렴"이라고 불러요.

서울 25개 구의 아파트 가격은 장기적으로 비슷한 방향으로 움직이는 경향이 있습니다. 강남구가 많이 오르면 결국 인근의 상대적으로 저렴했던 구들도 따라 오릅니다. 사람들이 "강남은 너무 비싸니 강남에 가까우면서 그나마 싼 곳"을 찾기 시작하거든요. 광진구는 강남구와 지하철 한두 정거장 차이이지만 가격이 절반 수준이에요. 이 격차가 수요를 끌어오고 그 수요가 가격을 올립니다.

그런데 이 수렴 현상은 영원히 지속되지 않아요. 가격 차이가 어느 정도 좁혀지면 수요의 이동이 줄어들고 상승 속도도 느려집니다. 지금 광진구가 17% 올랐다고 해서 앞으로도 17%가 계속 오른다고 보는 건 위험합니다.

4. 부린이가 이 데이터에서 봐야 할 것

"어디가 가장 많이 올랐다"는 뉴스는 항상 사후적으로 나옵니다. 광진구가 17.3% 올랐다는 데이터는 이미 오른 후의 결과예요. 이 데이터 자체를 매수 신호로 해석하면 "오른 다음에 사는" 실수를 범할 수 있어요.

더 중요한 건 "왜 올랐는가"를 이해하는 겁니다. 광진구가 오른 이유가 교통 개선이라면 그 교통 효과가 아직 다 반영되지 않은 다른 역 주변을 볼 수 있어요. 상대적 저평가가 이유라면 비슷한 조건의 다른 구를 볼 수 있습니다. 뉴스는 과거를 알려주지만, 부동산 판단은 미래를 내다봐야 합니다. 서울집주인 시세 레이스에서 광진구와 서울 25개 구별 84㎡ 가격 변화를 직접 비교해보시면 이 구조를 더 잘 이해할 수 있습니다.