리모델링 완공이 다가오자 43억이 됐다, 이촌동 현대맨숀에서 배우는 리모델링 프리미엄

2026년 5월 19일, 서울 용산구 이촌동 현대맨숀 180㎡이 43억 8190만 원에 거래됐습니다. 올해 2월 40억 원으로 신고가를 세운 지 불과 3개월 만에 3억 8190만 원이 더 오른 겁니다. 2021년 7월 이 평형의 거래가 22억 1000만 원이었으니 5년 만에 두 배 가까이 올랐습니다.

현대맨숀은 1974년에 준공됐습니다. 50년이 넘은 노후 단지입니다. 그런데 지금 공사가 한창입니다. 롯데건설이 시공을 맡아 '르엘이촌'이라는 이름으로 리모델링을 진행 중입니다. 2026년 8월 완공, 연말에서 2027년 초 입주가 예정돼 있습니다.

리모델링과 재건축이 어떻게 다른지 먼저 설명이 필요합니다. 재건축은 기존 건물을 완전히 허물고 새로 짓는 것입니다. 리모델링은 기존 건물의 골조(뼈대)를 그대로 유지하면서 내부를 바꾸고 층수나 가구 수를 일부 늘리는 방식입니다. 재건축은 더 많이 바꿀 수 있지만 오래된 건물을 허물고 짓는 과정에서 시간이 훨씬 오래 걸립니다. 리모델링은 기존 구조를 유지하므로 공사 기간이 재건축보다 짧고 사업 진행이 상대적으로 빠릅니다.

현대맨숀은 8개동, 653가구 단지를 리모델링해서 최고 27층, 750가구로 탈바꿈시키는 프로젝트입니다. 가구 수가 97가구 늘어나는데 이 늘어난 97가구만 일반분양됩니다. 기존 653가구 조합원들은 리모델링 후 새 집을 받고, 추가로 지어진 97가구만 일반에 분양됩니다. 일반분양 물량이 97가구뿐이니 청약 경쟁이 치열하고, 청약에 떨어지면 기존 조합원이 가진 매물을 프리미엄을 얹어 사야 합니다.

리모델링이 완공에 가까워질수록 기존 조합원 물건 가격이 오르는 이유가 있습니다. 리모델링이 진행 중일 때는 새 아파트를 언제 받을 수 있을지, 어떤 상태가 될지 불확실합니다. 그런데 완공이 가시화되면 이야기가 달라집니다. 실제로 올라가는 건물을 눈으로 볼 수 있고, 언제 입주할 수 있는지 구체적인 일정이 정해집니다. 불확실성이 줄어들면 그만큼 매수 수요가 몰리고 가격이 오릅니다. 이번 43억 신고가도 2026년 8월 완공이 확정적으로 가까워진 시점에 나왔습니다.

이촌동이라는 입지도 가격에 큰 역할을 합니다. 이촌동은 용산구 안에서도 한강변에 바로 붙어 있는 곳입니다. 한강 조망이 가능한 단지가 많고, 용산역이 가까워 KTX와 GTX 환승이 편리합니다. 용산은 최근 정부의 대규모 개발 계획이 발표된 지역으로, 이 일대 아파트에 대한 장기 기대감이 형성돼 있습니다.

180㎡만 오른 게 아닙니다. 현대맨숀 146㎡은 올해 1월 33억 7990만 원, 121㎡은 2월 32억 8980만 원으로 각각 역대 최고가를 썼습니다. 이 단지의 모든 주요 면적이 2026년 들어 나란히 신고가를 갱신하고 있습니다. 리모델링 완공이 가까워지면서 단지 전체에 대한 매수 수요가 살아났다는 신호입니다. 리모델링이나 재건축 사업이 진행 중인 단지를 볼 때 사업 진행 단계가 가격에 얼마나 큰 영향을 미치는지를 보여주는 사례입니다.