같은 84㎡인데 왜 서초구는 29억, 도봉구는 6억? 서울 구별 가격 차이 해설

국민평형이라는 말을 들어보셨나요. 전용면적 84㎡짜리 아파트를 가리키는 표현입니다. 우리나라에서 분양과 거래가 가장 활발하게 이루어지는 면적이라 '국민이 가장 많이 사는 평형'이라는 뜻으로 국민평형이라고 부릅니다. 전용 84㎡를 평수로 환산하면 약 25평입니다. 방 세 개, 욕실 두 개, 거실과 주방으로 구성된 4인 가족 표준 주거 공간입니다.

그런데 이 국민평형이 서울 어느 구에 있느냐에 따라 가격이 극단적으로 달라집니다. 2026년 1~5월 실거래 데이터를 기준으로 서울 25개 구의 전용 84㎡ 평균 거래가를 보면, 서초구가 29억 1480만 원으로 가장 높고 도봉구가 6억 7720만 원으로 가장 낮습니다. 같은 평형, 같은 서울인데 어느 구냐에 따라 4배 이상 차이가 납니다.

최상위권을 보면 서초구(29억 1480만 원), 강남구(28억 8054만 원)가 사실상 30억 전후로 묶입니다. 이 두 구는 오래전부터 서울 최고의 학군, 편의시설, 업무지구 접근성을 갖추고 있어 전국 상위 소득 계층의 수요가 집중됩니다. 그 아래로 송파구(22억 6141만 원), 용산구(21억 7897만 원)가 두 번째 그룹을 이룹니다. 용산구는 최근 정부가 용산 개발 계획을 발표한 이후 가격이 빠르게 올랐습니다.

중간 그룹에는 성동구(17억 9430만 원), 광진구(17억 6259만 원), 마포구(15억 8535만 원), 동작구(15억 2675만 원)가 있습니다. 이 구들은 강남까지 30분 안에 갈 수 있는 접근성을 가지면서도 강남 3구보다 진입 가격이 낮아 실수요자들에게 꾸준히 선택받는 곳들입니다. 최근 몇 년간 가격 상승률이 서울 평균을 웃도는 경우가 많습니다.

가격이 상대적으로 낮은 외곽 지역으로 가면 노원구(8억 4235만 원), 강북구(7억 8442만 원), 중랑구(7억 8114만 원), 도봉구(6억 7720만 원)가 있습니다. 이 구들은 서울 안에서는 합리적인 가격이지만 경기도 일부 신도시와 가격이 겹치거나 비교될 만한 수준입니다. 교통 인프라와 생활 편의시설 면에서 강남권과 차이가 있고 학군도 다릅니다.

서초구와 도봉구가 4배 차이 나는 이유를 한마디로 설명하면 결국 '얼마나 많은 사람들이 살고 싶어 하는가'의 차이입니다. 강남 3구와 용산은 일자리, 학교, 편의시설, 교통이 가장 밀집된 곳이고, 부동산을 투자 자산으로 보는 수요까지 더해져 가격이 계속 올라갑니다. 도봉·노원 같은 외곽 지역은 실거주 수요가 주를 이루고 투자 수요가 상대적으로 적어 상승폭이 제한됩니다.

부린이가 집을 볼 때 이 지도를 이해하고 있으면 도움이 됩니다. 내가 가진 예산으로 어느 구의 어떤 면적을 살 수 있는지, 그 구에서 앞으로 가격 상승 가능성이 얼마나 되는지를 판단하는 기준이 되기 때문입니다. 같은 돈으로 외곽에 넓게 사느냐, 강남에 가깝게 좁게 사느냐는 정답이 없는 선택입니다. 하지만 서울 25개 구의 가격 지형도를 이해하고 있어야 그 선택이 합리적으로 이루어질 수 있습니다.