지금 집 사야 하나? 계속 헷갈리는 무주택자들

서울 아파트 시장이 요즘 좀 이상합니다. 집을 사려는 사람 입장에서 보면 매매가격은 7개월 만에 떨어졌는데 전세가격은 역대 최고치를 찍었다는 뉴스가 동시에 나오거든요. 보통은 둘이 같이 움직이는데 왜 이런 일이 벌어진 걸까요.

먼저 매매가격이 떨어진 이유부터 짚어볼게요. 5월 9일이라는 날짜가 중요합니다. 이날 "다주택자 양도소득세 중과 유예"가 끝났어요. 용어가 어렵지만 풀어보면 간단합니다. 집을 팔아서 남긴 차익에 매기는 세금이 양도소득세인데 집을 여러 채 가진 사람한테는 더 무겁게 매기는 게 "중과"입니다. 2022년부터 이 무거운 세금을 잠시 봐주고 있었는데 그 봐주는 기간이 5월 9일에 종료된 거예요. 5월 10일부터 다주택자가 조정대상지역에서 집을 팔면 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 더 붙습니다.

그러니까 집 여러 채 가진 사람들이 "세금 더 내기 전에 한 채라도 정리하자" 하고 5월 9일 전에 가격을 낮춰서 던진 거예요. 이런 매물을 "급매물"이라고 부릅니다. 시세보다 싸게 빨리 팔려고 내놓은 물건이죠. 강남구 4월 거래량이 전월 대비 67.5% 폭증한 게 바로 이 효과입니다. 비싼 집 가진 사람이 많은 동남권 가격이 3.10% 떨어지면서 서울 전체 가격을 끌어내렸어요.

그런데 여기서 부린이가 오해하기 쉬운 부분이 있어요. "매매가격이 떨어졌으니 지금이 살 타이밍 아닌가?" 싶지만 이미 5월 둘째 주부터 서울 아파트값은 다시 오르기 시작했습니다. 양도세 종료를 앞두고 나온 급매물이 다 소진되니까 매물 자체가 빠르게 줄어들어서예요. 강남3구 매물은 일주일 만에 10% 넘게 사라졌고 호가가 다시 올라가는 분위기입니다. 즉 3월 하락은 다주택자들이 잠깐 던진 물건 때문에 생긴 일시적 현상이지 시장이 꺾인 신호가 아니라는 해석이 많아요.

전세가 미친 듯이 오르는 건 더 구조적인 문제입니다. 2026년 서울 아파트 입주물량이 1만6천 가구 수준으로 작년보다 48% 줄어들 전망이에요. 새 아파트가 들어와야 전세 매물이 한꺼번에 풀리는데 그게 반토막이 났다는 뜻입니다. 게다가 2017년 정부가 장려했던 "8년 의무임대" 물량이 올해부터 만료되기 시작하면서 시세보다 싸게 풀려 있던 전세가 시장에서 빠지고 있어요. 서울 전세 매물은 3만 건 아래로 떨어져 역대 최저 수준입니다.

여기에 정부 대출 규제가 매매 수요를 전세로 밀어 넣는 효과까지 더해졌습니다. 2025년 10월 15일에 정부가 큰 대책을 내놨는데 이걸 "10·15 대책"이라고 불러요. 서울 전역을 규제지역으로 묶고 주택담보대출 한도를 집값에 따라 차등 적용한 게 핵심입니다. 시가 15억원 이하 집은 최대 6억원까지 빌릴 수 있지만 15억 초과는 4억원, 25억 초과는 2억원으로 줄었어요. 비싼 집 살 사람의 대출을 조인 거죠. 그래서 거래의 80% 이상이 15억원 이하에서 일어나고 노원·강서·성북·구로 같은 중저가 지역에 매수세가 몰리고 있습니다.

대출이 막히고 집값은 부담되니 사람들이 일단 전세로 머무르려 하고 전세 수요는 늘어나는데 공급은 줄어드니 전셋값이 안 오를 수가 없는 구조입니다. 강북권 전세 상승률이 강남권보다 두 배 가까이 높은 것도 이런 이유예요. 노원·도봉·강북이 포함된 동북권 전셋값이 한 달에 2.14% 올랐는데 보통 연간 상승률로도 나오기 힘든 숫자입니다.

부린이가 지금 알아둬야 할 핵심은 이겁니다. "전세 가격이 매매가격을 밀어 올리는 구조"가 만들어지고 있다는 점이에요. 전세 살던 사람이 보증금 올려달라는 요구를 견디다 못해 차라리 집을 사버리는 흐름이 생기면 매매가격도 다시 자극을 받습니다. 강북 국민평형(전용 84㎡) 평균 매매가격이 4월에 처음으로 12억원을 넘긴 게 그 신호로 읽히고 있어요. 매매가 잠깐 흔들렸다고 안심할 수 있는 시장이 아니라는 뜻입니다.